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盛土許可と開発許可の基礎知識

check_box 盛土許可は、土地の高まりを伴う工事に関する許可であり、主に河川や山地を対象とした整備が含まれます。
check_box 開発許可は、新たな土地利用を行う際に必要な許可であり、宅地開発や商業施設の建設を含む広範な範囲をカバーします。
check_box それぞれの許可には異なる審査基準があり、周辺環境への影響や土地の現況図面が求められます。

土地開発を進める上で、盛土許可と開発許可は欠かせない手続きです。しかし、これら二つの許可にはそれぞれ異なる目的や要件があります。どちらの許可が必要かを理解することは、スムーズな土地利用を実現するための第一歩です。本ページでは、盛土許可と開発許可の違いについて詳しく解説し、どのようなケースでどちらの許可が必要となるのかを明らかにします。

対象行為と区域の違い

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Point 01

盛土許可の基本

盛土許可は、土地に土を盛る行為に対して必要な許可です。例えば、新たな住宅地を造成する際や、工業用地として土地を整備する場合などが対象となります。盛土の高さや面積、周囲の環境への影響が重要な審査要素となります。許可を得ることで、法令に基づき安全な開発が保証されるのです。
Point 02

開発許可の対象

開発許可は、土地の用途を変更する際や大規模な開発行為に必要な手続きです。例えば、農地を宅地に転用する場合や、大規模な商業施設の建設などが該当します。開発許可取得により、地域計画に即した利用が図れるため、周囲との調和が求められ、高度な審査が行われます。
Point 03

許可取得のプロセス

盛土許可と開発許可の取得には、必要書類の準備や周辺住民への説明が欠かせません。盛土許可では、土地の現況を示す図面や計画書が必要となる一方、開発許可では用途変更に伴う詳細な計画書が求められます。それぞれのプロセスを理解し、的確に申請手続きを進めることで、スムーズな許可取得が期待できます。

審査基準の違い

盛土許可と開発許可の審査基準は、それぞれ異なる要件やポイントによって決定されます。
まず、盛土許可に関しては、主に土地の形状や周囲の環境に与える影響が重要視されます。具体的には、盛土の高さ、面積、施工方法、周辺住民への影響、さらには水はけや排水計画といった自然環境への配慮が求められます。これらの要素は、盛土によって引き起こされる地盤沈下や周囲の景観に対する影響を避けるために非常に重要なのです。

一方で、開発許可の審査基準は、より幅広い視点からの評価が必要となります。たとえば、開発の目的、周囲の用途地域、周辺住民との調整、交通アクセスの向上といった点が審査で考慮されます。また、開発計画が地域の都市計画に適合しているかどうかも重要なポイントです。特に、新たな道路やインフラの整備が関わる場合、その整備計画が環境に与える影響を配慮する必要があります。

さらに、各自治体によって定められた基準や条例が異なるため、同じような開発であっても申請が通るかどうかは地域によって大きく変わる可能性があります。たとえば、都市部では土地の有効活用が重視される一方、郊外では環境保護の観点が強く評価されることが多いです。ですので、盛土許可と開発許可を申請する場合は、各地域の特性や基準を十分に理解した上で、計画を進めることが成功の鍵となります。

このように盛土許可と開発許可では、審査基準や重視されるポイントが異なります。お客様が自らの計画を進める際には、これらの違いを十分に理解し、必要な手続きをスムーズに進めるためのサポートを受けることをお勧めいたします。

申請工程の流れ

盛土許可と開発許可を取得するための具体的な申請工程は、各許可の要件が異なるため、それぞれの手続きには特有の流れがあります。まず、盛土許可の申請工程について説明します。盛土許可は、土地の形状を変更する際に必要です。申請者は、まずは盛土を行う具体的な計画を立案し、それに基づいた書類を準備する必要があります。必要となる書類には、土地の現況を示す図面や、使う材料の安全性を証明する資料、周囲への影響を考慮した説明資料が含まれます。次に、作成した書類を地域の自治体に提出し、申請を行います。審査が始まると、各自治体は計画内容を基に地域環境への影響を評価し、許可の可否を決定します。この工程には、数週間から数カ月の時間がかかることがあります。特に高い盛土を行う場合や、周囲との調整が必要な場合には、審査が長引くこともあります。

一方、開発許可の申請工程も似ている部分がありますが、許可の対象となる行為が異なるため、求められる書類や手続きの内容も異なります。開発許可は、農地や空き地に新たな居住スペースや商業施設を建設する場合に必要です。申請者は、土地の用途変更を明示した計画書や、建設予定地の詳細な設計図と影響評価といった書類を準備します。これらの書類の準備が整ったら、地域の自治体に提出し、審査を受けます。審査には、地域の土地利用計画や環境への影響を考慮し、事前に定められた基準に適合しているかを確認することが求められます。開発許可の場合は、特に周囲の住環境に与える影響に関心が寄せられるため、地域住民への説明会を開く場合もあります。このように、盛土許可と開発許可の申請はそれぞれ異なる手続きや書類が求められ、その内容には地域特有の条例にも影響を受けることが多いです。

全体として、両方の許可を取得するためには、詳細な計画と適切な書類の準備が重要です。また、申請プロセスの途中で不明な点があった場合や、スムーズに手続きを進めたい場合には、行政書士の専門家に相談することも有効です。専門家の指導を受けることで、必要な手続きを把握し、最適な方法で進めることができるでしょう。これにより、許可を確実に得ることができるだけでなく、時間や手間を軽減する効果も期待できるでしょう。

福岡県を例にみてみます！

造成工事・土地購入を計画されている方へ

盛土許可と開発許可は
何が違う？

対象行為・規制区域・審査内容・工事工程の違いを、福岡県の運用に沿って分かりやすく整理します。

建物を建てる計画でも、盛土許可だけでは足りません。

反対に、建物を建てなくても盛土規制法の対象になることがあります。

造成工事の許可について相談する

最初に知っておきたい3つのポイント

POINT 1

目的が違う

開発許可は土地利用と宅地水準、盛土許可は盛土等による災害防止が中心です。

POINT 2

対象行為が違う

建築目的の造成か、一定規模の盛土・切土・土石の堆積かで判断します。

POINT 3

両方に該当する場合がある

一つの造成計画について、両制度を同時に確認する必要があります。

詳しくは福岡県庁

結論　盛土許可と開発許可は別の制度です

開発許可は、建物や特定工作物を建設するための土地利用を規制し、道路・排水施設等を含む良質な宅地水準を確保する制度です。

盛土許可は、土地の用途や工事目的を問わず、盛土・切土・土石の堆積による災害を防止する制度です。

同じ造成図面でも、審査する目的と手続が違います

土地の所在地、建築目的、造成面積、高低差、土量、区域指定を重ねて確認し、必要な手続を判断します。

盛土許可と開発許可の比較

比較項目	開発許可	盛土許可
根拠法	都市計画法	宅地造成及び特定盛土等規制法
主な目的	無秩序な市街化の防止、良質な宅地水準の確保	盛土等に伴う崩壊・土石流等の災害防止
対象行為	建築物・特定工作物の建設を目的とする土地の区画形質の変更	一定規模を超える盛土、切土、土石の堆積
建築目的	原則として必要	不要。農地・森林・資材置場等も対象になり得る
規制区域	都市計画区域、準都市計画区域、一定規模の区域外開発	宅地造成等工事規制区域、特定盛土等規制区域
審査の中心	建物用途、道路、公園、排水、給水、立地基準等	地盤、擁壁、排水、締固め、崖面、施工・検査体制等
工事中の手続	変更許可・届出、公共施設検査等	標識掲示、中間検査、定期報告、変更許可等
工事完了	完了検査・検査済証・完了公告	完了検査・検査済証

開発許可の対象になる行為

開発行為とは、主として建築物の建築または特定工作物の建設を目的として行う、土地の区画形質の変更です。

区画の変更

道路・水路等の新設や廃止

区域内で公共施設を新設、付替えまたは廃止する場合などです。

形の変更

盛土・切土による造成

福岡県の案内では、造成前後の地盤高の差が50cm以上となる場合などです。

質の変更

農地等を宅地に変更

農地などを建築物の敷地として利用する場合などです。

開発許可を詳しく見る　福岡県庁

開発許可の対象規模

区域	福岡県所管区域の対象規模
市街化区域	1,000平方メートル以上
市街化調整区域	原則としてすべての開発行為
非線引都市計画区域・準都市計画区域	3,000平方メートル以上
都市計画区域・準都市計画区域外	1ヘクタール以上

許可権者が独自に条例・審査基準を定めている場合があります。対象地を所管する行政庁の基準を確認してください。

盛土許可の対象になる行為

盛土規制法では、規制区域内で一定規模を超える次の工事が許可・届出の対象になります。

盛土

土を入れて地盤を高くする

宅地造成だけでなく、農地・森林・駐車場等の盛土も対象になり得ます。

切土

地盤を掘削して低くする

一定高さの崖が生じる切土や、一定面積を超える切土などが対象です。

土石の堆積

土を一時的に積み上げる

残土仮置場やストックヤードなども、高さ・面積によって対象になります。

建物を建てる予定がなくても、規制区域と工事規模に該当すれば、盛土規制法の手続が必要です。

盛土規制区域

都市計画区域とは別に確認します

盛土規制法には、次の2種類の規制区域があります。

宅地造成等工事規制区域

市街地や集落、その周辺など、盛土等により人家等へ危害が生じるおそれが大きい区域です。

特定盛土等規制区域

市街地等から離れていても、盛土等の崩壊により人家等へ危害が生じるおそれがある区域です。

福岡県所管区域では、2025年10月1日に規制区域が指定されました。福岡市・北九州市・久留米市は、それぞれの市が所管行政庁です。

規制区域を詳しく見る　福岡県庁

盛土規制法の主な許可対象規模

工事	宅地造成等工事規制区域	特定盛土等規制区域
盛土で崖が生じる	崖の高さ1m超	崖の高さ2m超
切土で崖が生じる	崖の高さ2m超	崖の高さ5m超
盛土と切土で崖が生じる	崖の高さ2m超	崖の高さ5m超
崖を生じない盛土	高さ2m超	高さ5m超
盛土・切土の面積	500平方メートル超	3,000平方メートル超

土石の堆積にも高さ・面積の基準があります。特定盛土等規制区域では、許可対象規模未満でも届出が必要になる場合があります。公共施設用地や災害発生のおそれがないと認められる一定の工事等には、適用除外・許可不要の規定があります。

対象規模を詳しく見る　国土交通省

両方に該当する場合

開発許可を受けると、盛土許可を受けたものとみなされます

盛土規制区域内で、都市計画法の開発許可を受けた造成工事は、盛土規制法の許可または届出を受けたものとみなされます。

原則として、開発許可とは別に同じ造成工事の盛土許可を二重申請するものではありません。

ただし、盛土規制法の義務は残ります

工事現場での標識掲示
一定規模の工事における定期報告
特定工程における中間検査
盛土規制法の基準を含めた完了検査

開発許可の申請図書・造成設計を作る段階から、盛土規制法の技術基準と工事中の検査工程を組み込む必要があります。

審査内容は何が違う？

開発許可の審査

土地利用と公共施設を確認

予定建築物の用途・立地基準
接続道路・区画道路
雨水・汚水排水施設
給水・消防水利
公園・緑地・緩衝帯
権利者同意・資力・工事能力

盛土許可の審査

造成の安全性を確認

地盤の安定・地盤改良
段切り・締固め・盛土材料
擁壁・崖面崩壊防止施設
地表水・地下水の排除
渓流等における盛土対策
施工者の能力・工事中の検査体制

排水施設、擁壁、地盤安全など、両制度で審査内容が重なる部分もあります。みなし許可となる開発では、開発許可の審査の中で盛土規制法の技術基準にも適合させます。

計画から完了までの基本工程

土地と工事内容を確認
所在地、区域、建築目的、造成面積、高低差、土量、土石の仮置き等を整理します。
開発許可・盛土許可を同時判定
都市計画区域と盛土規制区域を重ね、単独許可か、みなし許可かを確認します。
関係行政庁へ事前相談
開発・盛土のほか、農地、道路、水路、河川、下水道、砂防等を確認します。
基本設計・関係者調整
造成、擁壁、道路、雨水排水等を設計し、権利者同意や必要な住民周知を進めます。
許可申請・許可取得
両方に該当する場合は、原則として開発許可の中で盛土規制法の基準も審査されます。
工事着手・標識掲示
着手届を提出し、許可図面と施工計画に沿って工事を進めます。
中間検査・定期報告
対象工事では、排水施設を埋め戻す前などの特定工程で検査を受けます。
完了検査
造成形状、擁壁、排水施設、公共施設等について検査を受けます。
建築確認・建築工事へ
開発許可案件では、原則として開発工事の完了公告後に建築工事へ進みます。

中間検査・定期報告の要否や時期は、盛土の規模、工事内容、行政庁の運用によって異なります。工程表を作る段階で確認してください。

盛土許可の手引きを詳しく見る　福岡県庁

よくある見落とし

片方だけ確認して工事を進めないでください

建物を建てない駐車場だから開発許可は不要でも、盛土規制法の対象になる
造成高が50cm未満で開発行為の形の変更に当たらなくても、盛土面積等で盛土規制法の対象になる
市街化区域で1,000平方メートル未満でも、盛土の高さ・面積によって盛土許可が必要になる
開発許可のみ取得して、盛土規制法の標識・中間検査・定期報告を失念する
盛土許可を取得したことで、建物も建てられると誤解する

土地の面積だけでなく、高低差、造成範囲、建築目的、規制区域を一括して判断することが重要です。

土地購入・設計前の確認資料

土地の資料

所在地・地番・面積
公図・登記事項証明書
現況測量図・高低測量
都市計画図・規制区域図

工事の資料

土地利用計画・建物用途
造成計画平面図・断面図
盛土・切土の高さと面積
擁壁・排水・土量計画

ご相談の際にお知らせください

土地の住所・地番・面積
建築物の用途・規模
現在と計画後の地盤高
盛土・切土のおおよその範囲
擁壁・道路・排水計画
工事着手の予定時期

構想段階の資料でも構いません。

当事務所がサポートします

開発・盛土許可の要否調査
関係行政庁との事前協議
開発許可・盛土許可申請
農振除外・農地転用
道路・水路・河川の手続
着手届・変更・検査書類の支援

造成設計、構造計算、地盤調査、測量、排水計算、工事監理等の技術的業務は、建築士、測量士、土地家屋調査士、建設コンサルタント、施工業者等と連携して進めます。事前調査や行政相談は許可を保証するものではありません。

よくあるご質問

開発許可と盛土許可を両方申請するのですか？

両制度の対象になる場合、都市計画法の開発許可を受けることで、盛土規制法の許可を受けたものとみなされます。ただし、中間検査・定期報告・標識掲示等の義務は残ります。

駐車場を造成する場合も許可が必要ですか？

建物を建てない駐車場は、通常、建築目的の開発行為に該当しない場合があります。ただし、規制区域内で一定規模の盛土・切土を行う場合は、盛土規制法の許可・届出が必要になる可能性があります。

500平方メートル未満なら許可は不要ですか？

面積だけでは判断できません。盛土・切土の高さ、崖の有無、市街化調整区域かどうか、建築目的の有無などによって許可が必要になる場合があります。

盛土許可を取れば建物を建てられますか？

いいえ。盛土許可は造成の安全性を確認する制度です。建物の建築には、開発許可、農地転用、建築確認、接道等を別に確認する必要があります。

福岡県内なら福岡県庁が窓口ですか？

土地の所在地によって所管行政庁が異なります。盛土規制法について、福岡市・北九州市・久留米市は各市が所管します。開発許可についても許可権者を確認してから相談します。

土地購入・造成設計の前にご相談ください

「この造成は盛土許可が必要か」
「開発許可のみで進められるか」
「中間検査を工程に入れる必要があるか」

このような計画初期の段階から、お気軽にご相談ください。

開発・盛土許可について相談する

本ページは、福岡県が公表している開発許可制度、盛土規制法の運用案内、許可申請等の手引き・技術基準および国土交通省の盛土規制法資料を基に、制度の概要を分かりやすく整理したものです。

許可・届出の要否、審査内容、検査工程は、計画地、許可権者、工事目的、造成面積、高低差、土量、擁壁・排水計画等によって異なります。詳しくは、あさひな行政書士事務所または計画地の担当行政庁へご確認ください。

法令、規制区域、技術基準、手続、窓口等は変更される場合があります。計画時点の最新情報をご確認ください。本ページは福岡県の公式ページではありません。

参考資料

福岡県建築都市部開発・盛土指導課
開発第一係・開発第二係：092-643-3715
盛土規制係：092-643-3762

内容確認日：2026年7月16日

無料相談のお知らせとご連絡先

盛土許可と開発許可に関する詳細な情報をご覧いただきありがとうございます。これらの許可は土地利用において非常に重要な役割を果たしており、それぞれ異なる目的や基準を持っています。盛土許可は、土地を盛り土して高くする行為を行う際に必要となるもので、特に近隣の環境に影響を与える可能性があるため、各自治体では厳密な審査が求められます。一方、開発許可は、土地の区画整理やその用途変更を行う際に必要です。これにはさまざまな利用計画が含まれており、土地が新たな用途に適応できるかを評価することが求められます。具体的には、盛土許可は主に土の持ち上げや造成、土木工事に関連しているため、その際の周囲への影響が重視されますが、開発許可は広範囲な計画に関わるため、地域の特性や総合的な発展に対してどう貢献できるかがポイントとなります。

さらに、審査基準にも明確な違いがあります。盛土許可では、持ち上げる土の量や方法、周辺環境への影響について調査が行われる一方で、開発許可では利用目的や地域計画との整合性が重視され、事業の内容によって必要となる書類も異なります。また、申請工程の流れにおいても、盛土許可は主に土木的な書類や調査結果の提示が求められ、開発許可については計画書や環境影響評価書の提出が大きな要素となります。

このように、盛土許可と開発許可はそれぞれ異なる特徴を持っているため、具体的にどちらの手続きを進めるべきかは、事前の確認が重要です。土地に関する計画を進めるにあたって、これらの事項がどのように関連しているかを理解しておくと、スムーズな手続きが可能となるでしょう。

もし、盛土許可や開発許可についてさらに詳しく知りたい、または具体的な手続きに関するご相談がある方は、ぜひ無料相談をご利用ください。私たち行政書士が、現況に応じた最適なアドバイスを提供いたします。お問合せは、電話番号092-600-7846、またはメールでのご連絡も受け付けております。メールアドレスはinfo@asahina-gyouseisyoshi.comです。まずはお気軽にご相談ください。