お気軽にお問い合わせください。

営業時間： 9:00～18:00

安全な土地利用を実現するために

土砂災害警戒区域とは？

check_box イエローゾーンとレッドゾーンの具体的な定義と違いを解説
check_box 土砂災害警戒区域での土地開発におけるリスクと注意点
check_box 行政書士がサポートする、事前のリスク評価と申請手続き
check_box 必要書類や許可申請の流れについて詳しく案内
check_box 安全に土地を活用するためのアドバイスを提供
check_box オンライン相談での気軽な問合せも可能

土砂災害警戒区域には、イエローゾーンとレッドゾーンがあります。これらの地域では、土地開発や建築に際して特別な制約が設けられており、適切な配慮が求められます。イエローゾーンは警戒区域としての指定があり、一定の適応評価が必要ですが、レッドゾーンは特に危険度が高く、より厳重な規制が適用されます。これらの区域内での土地利用には、リスクを軽減し、法令を遵守するための正しい知識と計画が必要です。

土地開発における特別な要件

土砂災害警戒区域内での土地開発の手続き

Point 01

土砂災害警戒区域内の土地開発のポイント

土砂災害警戒区域内での土地開発は、通常とは異なる特別な条件に基づいて行われます。特にイエローゾーンとレッドゾーンでは、それぞれ異なるリスク評価が求められ、許可取得の手続きも異なります。事前にこれらのゾーンの特性を把握しておくことが重要です。
Point 02

必要書類と手続きの流れ

開発許可を取得するための書類は、各ゾーンごとに異なります。イエローゾーンでは、基本的な図面や計画書が必要ですが、レッドゾーンではより詳細なリスク評価と周辺環境への影響に関するデータが求められます。それぞれの区域の基準を理解し、準備を進めることが成功のカギです。
Point 03

円滑な申請のためのサポート

行政書士として、土砂災害警戒区域内における土地開発の申請をサポートします。必要な書類作成や手続きのアドバイスを通じて、迅速な許可取得を実現します。地域特有の条例や要件にも精通しているため、安心してお任せください。

土地を買う前・配置計画を固める前に

その土地、
色だけで判断
していませんか。土砂災害警戒区域（イエローゾーン・レッドゾーン）内の
土地開発と建築制限

イエローとレッドでは、開発・建築に及ぶ影響が大きく異なります。区域図の確認だけで終わらせず、計画用途、造成の有無、建物配置、他法令まで一つの計画として整理することが重要です。

区域の正式確認
開発許可との関係整理
特定開発行為の該当判断
関係機関との事前協議

電話で計画を相談するまず違いを確認する

※区域表示は説明用イメージです。実際の指定範囲は公示図書等でご確認ください。

結論からいうと

イエロー＝建築不可、レッド＝絶対に建築不可、ではありません。 ただしレッドゾーンでは、計画用途によって許可・構造・開発区域の制限が重なり、初期計画からの見直しが必要になることがあります。

First decision

「建てられるか」より先に、
何の規制が重なるか。

ハザードマップ上で色が付いている土地でも、規制内容は一律ではありません。土砂災害防止法上の区域区分だけでなく、都市計画法の開発許可、盛土規制法、建築基準法、急傾斜地法、砂防法、森林法、農地法などが同時に関係する場合があります。

特にレッドゾーンを含む土地では、建物を少し移動すればよいのか、開発区域から外す必要があるのか、対策工事を計画するのかによって、事業費もスケジュールも変わります。

土地購入後や設計確定後に判明すると、区画数の減少、建物配置の変更、擁壁・待受け壁等の追加、申請工程の増加につながりかねません。だからこそ、事業判断の早い段階で規制を重ねて確認することが大切です。

Yellow / Red

イエローゾーンと
レッドゾーンの違い

名称が似ていても、土地利用への影響は同じではありません。まずは土砂災害防止法上の位置づけを分けて理解します。

YELLOW ZONE

土砂災害警戒区域

土砂災害が発生した場合に、住民の生命または身体に危害が生じるおそれがある区域です。

土砂災害防止法上の建築規制: イエローゾーンであることだけを理由とする、直接的な建築物の構造規制はありません。
主な措置: 危険の周知、警戒避難体制の整備、ハザードマップへの表示などが中心です。
実務上の注意: 他法令・条例、融資や保険、売買時の説明、造成計画への影響は別途確認が必要です。

「イエローだから自由に開発できる」とは限りません。斜面そのものに別の区域指定が重なることがあります。

RED ZONE

土砂災害特別警戒区域

建築物に損壊が生じ、住民等の生命または身体に著しい危害が生じるおそれがある区域です。

特定の開発行為: 住宅宅地の分譲や、社会福祉施設・学校・医療施設等を予定する一定の開発行為は、都道府県知事の許可対象となります。
建築物の構造: 居室を有する建築物には、想定される土石等の力に耐えられる構造が求められます。
都市計画法上の開発許可: 開発区域に含めることが原則制限される場合があり、計画用途・例外・自治体運用の確認が必要です。

レッドでも一律に建築禁止ではありません。ただし「建てられる」と「事業として成立する」は別の問題です。

Three phenomena

同じ「土砂災害区域」でも、
災害の種類で確認点が変わります。

区域指定は、急傾斜地の崩壊、土石流、地すべりの三つに分かれます。想定される土砂の動きや区域の広がり方が違うため、計画図との重ね合わせが欠かせません。

TYPE 01

急傾斜地の崩壊

傾斜度30度以上の土地が崩壊する、いわゆる「がけ崩れ」です。斜面の上側・下側に区域が広がるため、建物だけでなく擁壁、道路、駐車場との位置関係も確認します。

計画で見るところ: がけの高さ、斜面下端・上端、建物外壁までの距離、既存擁壁の状況

TYPE 02

土石流

山腹や渓流の土石等が水と一体となって流下する現象です。谷の出口から扇状に区域が広がることがあり、敷地の一部だけでなく進入路や放流先まで影響を受ける場合があります。

計画で見るところ: 渓流と谷出口、想定流下方向、造成高、道路・排水施設、建物配置

TYPE 03

地すべり

地下水等に起因して土地の一部がまとまって滑る現象です。対象範囲が広くなることがあり、敷地単体の擁壁だけでは整理できないため、区域全体の地形と指定内容を確認します。

計画で見るところ: 地すべり区域と移動方向、造成による荷重・切土、排水、周辺斜面との関係

Common misunderstandings

土地選びで多い、
3つの思い込み。

色の有無だけで判断すると、必要な協議や設計条件を見落とします。

「イエローなら規制は何もない」

土砂災害防止法上の直接的な建築構造規制がないことと、他の法令・条例まで問題がないことは同じではありません。

「レッドは絶対に建てられない」

一律禁止ではありません。しかし用途や開発の内容により、特定開発行為の許可、構造規制、都市計画法上の制限が生じます。

「Web地図の線が敷地境界そのもの」

公開マップは初期確認に有効ですが、契約・設計・申請では公示図書、地番、測量図、計画図を重ねた確認が必要です。

Red zone restrictions

レッドゾーンで検討する
3つの規制ルート

同じ敷地でも、予定用途と工事内容によって必要な手続が変わります。各制度を別々に見るのではなく、申請順序まで整理します。

土砂災害防止法の
特定開発行為許可

非自己居住用の住宅や、要配慮者が利用する社会福祉施設・学校・医療施設等を予定する一定の開発行為は、対策工事等が技術基準に適合することについて許可が必要になります。

福岡県では、申請前に県土整備事務所で区域確認を行い、該当が見込まれる場合は県庁砂防課との事前相談・個別協議へ進む運用です。

建築基準法上の
構造規制

レッドゾーン内の居室を有する建築物は、土石等による想定外力に対して安全な構造とする必要があります。外壁・防護壁等を含め、建築士による構造検討と建築確認が必要です。

区域内に建物を残すか、建物を区域外へ移すかで計画全体が大きく変わるため、配置確定前の検討が重要です。

都市計画法の
開発許可基準

土砂災害特別警戒区域は「災害危険区域等」に位置づけられ、開発許可では原則として開発区域に含めないことが求められます。自己居住用等の例外や自治体ごとの条例・審査方針も確認します。

特定開発行為許可と都市計画法上の開発許可は別制度です。片方だけ確認して進めないよう注意が必要です。

Applicability test

特定開発行為に
該当するかの考え方

レッドゾーン内の工事がすべて特定開発行為になるわけではありません。区域、工事、予定建築物の用途を順番に確認します。

四つすべてに「はい」なら要注意

一般的には特定開発行為許可の検討対象になります。ただし、区域内外にまたがる計画や複合用途などは個別判断が必要です。

開発する土地にレッドゾーンが含まれていますか？Web地図だけでなく、公示図書と計画地の位置を照合します。
レッドゾーン内に予定建築物の敷地がありますか？開発区域が区域内外にまたがる場合、建物の敷地位置まで確認します。
都市計画法上の「開発行為」に当たりますか？道路等の新設・廃止、切土・盛土、農地から宅地への変更など、土地の区画形質の変更があるかを確認します。
予定建築物が「制限用途」に当たりますか？非自己居住用住宅や、政令で定める社会福祉施設・学校・医療施設などが対象です。

予定用途ごとの整理例
予定用途	特定開発行為	別に確認する主な事項
戸建分譲・共同住宅・賃貸住宅	原則、対象用途	開発許可、対策工事、建築物の構造規制
自己居住用の一戸建住宅	制限用途から除外	居室を有する建物の構造規制、開発許可、盛土等は別途確認
老人ホーム・障害福祉施設・保育所等	施設区分により対象	政令上の施設該当性、避難確保計画、福祉部局の立地要件
学校・病院・診療所等	施設区分により対象	政令上の施設該当性、構造規制、関係部局との協議
店舗・事務所・倉庫・工場	用途だけでは通常対象外	居室の有無による構造規制、都市計画法・条例・盛土等
駐車場・資材置場	建築目的かを確認	切土・盛土、擁壁、排水、盛土規制法、砂防・森林関係

※上表は一般的な整理です。「社会福祉施設・学校・医療施設」の具体的範囲や複合用途の扱いは、法令と個別計画に基づき所管窓口へ確認します。

Permission process

特定開発行為許可は、
許可を取れば終わりではありません。

対策工事等の計画について許可を受け、工事完了後の検査と公告まで進めます。制限用途の建物は、原則として完了公告前に建築できません。

区域・該当性確認

県土整備事務所等で区域と計画を確認

県との事前相談

用途・造成・対策工事の方針を協議

許可申請

申請書、設計説明、図面、計算資料を提出

対策工事等

許可内容に従い造成・防災工事を施工

完了届・検査

技術基準への適合確認と検査済証の交付

完了公告

公告後に制限用途の建築工程へ進行

申請書で整理する主な内容

開発区域の位置・区域・規模、特定予定建築物の用途と敷地位置、土砂災害を防止する対策工事、その他の造成工事の計画などを整理します。

変更時にも手続が必要

建物用途・敷地位置・対策工事・造成工事を変更するときは、変更許可または届出の検討が必要です。施工中の現場判断だけで変更しない工程管理が重要です。

都市計画法の開発許可とは別

特定開発行為許可を受けても、都市計画法上の開発許可が不要になるわけではありません。双方の基準を満たす配置・造成計画に整えます。

福岡県では事前相談から

県の案内では、まず管轄の県土整備事務所で区域確認を行い、該当が見込まれる場合は県庁砂防課との事前相談・個別協議へ進みます。

構造検討の前に確認する情報

災害の種類急傾斜地の崩壊・土石流・地すべりのいずれか

区域の範囲敷地、建物、居室、外壁、進入路との重なり方

土石等の高さ公示図書に示された土石等の堆積・作用に関する数値

想定される力建築物に作用すると想定される衝撃等の大きさ

建物計画構造種別、階数、居室位置、区域に面する外壁の位置

Building structure

構造規制は、色ではなく
区域ごとの数値で検討します。

居室を有する建築物が対象

住宅だけでなく、店舗、事務所、福祉施設などでも、継続的に使用する居室があれば構造規制の検討が必要です。建築基準法施行令第80条の3等に基づき、想定される土石等の力に対して安全な外壁や構造耐力上主要な部分、または門・塀等の防護措置を検討します。

建物を区域外へ移す案も比較

防護壁や強化外壁を設ける案だけでなく、建物配置を変更してレッドゾーンとの重なりを避ける案も比較します。区画数、駐車台数、日影、接道、排水まで含めて判断します。

行政書士と建築士の役割を分ける

区域・手続・事前協議・申請工程は行政書士が整理し、構造計算や構造設計は建築士等が担当します。初期段階から情報を共有することで、許可図と建築確認図の不整合を防ぎます。

購入・事業化の前に確認する資料

所在地・地番、登記事項証明書、公図
公示図書・告示番号・区域指定日
災害種別（急傾斜地の崩壊・土石流・地すべり）
現況測量図、造成計画図、建物配置図
用途、区画数、造成の有無、居室の位置
都市計画・盛土・砂防・森林・農地等の重複規制

Before purchase

地図を見るだけでは、
判断材料が足りません。

公開マップは入口です。実務では、指定の根拠となる公示図書と対象地の地番・測量図を確認し、計画図上で区域と建物・造成範囲の関係を整理します。

区域の線が敷地の端に少し掛かるだけでも、開発区域、建物配置、擁壁、進入路、排水計画への影響が出ることがあります。反対に、配置変更により負担を抑えられる可能性もあります。

国の「重ねるハザードマップ」や公開GISは便利ですが、契約・申請判断の根拠は、最新の都道府県の公示図書と所管窓口で確認します。

Plan alternatives

レッドゾーンが掛かるときの
主な計画調整

「許可を取る」だけが解決策ではありません。区域の掛かり方、土地の広さ、予定用途、採算に合わせて複数案を比較します。

OPTION 01

建物配置を区域外へ移す

建物と居室をレッドゾーン外へ移し、構造規制や特定開発行為への影響を抑える案です。接道、駐車、避難動線、斜線・日影等を再確認します。

OPTION 02

開発区域・区画計画を見直す

レッドゾーン部分の土地利用を緑地等に変更し、開発区域との関係を整理します。計画の一体性があるため、単純な線引きだけで除外できるとは限りません。

OPTION 03

対策工事・防護措置を計画する

擁壁、待受け擁壁、防護壁、排水施設等を技術者と検討します。設計費・工事費・維持管理・工期を含めた事業性の確認が必要です。

OPTION 04

用途または土地取得を見直す

希望用途では負担が大きい場合、用途変更、取得範囲の変更、契約条件の設定、計画中止も選択肢です。購入前なら判断の余地を残せます。

After opening

福祉施設・学校・医療施設は、
開業後の防災対応も確認します。

土砂災害警戒区域内に立地し、市町村地域防災計画に名称・所在地が定められた要配慮者利用施設では、建築や開発とは別に避難体制の整備が必要です。

避難確保計画の作成・市町村への報告防災体制、避難誘導、施設整備、防災教育・訓練などを計画します。
避難訓練の実施施設利用者の特性と想定災害に合わせ、計画に基づく訓練を行います。
訓練結果の報告実施結果を市町村へ報告し、必要に応じて計画や避難方法を見直します。
施設所管部局の立地基準も確認補助事業・指定・登録等で、ハザード区域に独自の立地条件が設けられている場合があります。

Planning flow

調査から申請までの進め方

早い段階で「進められる計画」と「追加コストが大きい計画」を分け、無理のない申請ルートを組み立てます。

STEP 01
資料確認
地番・公図・現況図・計画概要を確認します。
STEP 02
区域照合
公示図書と計画図を照らし、重なり方を整理します。
STEP 03
法令整理
開発・盛土・建築・砂防等の手続を洗い出します。
STEP 04
事前協議
所管窓口へ計画を示し、申請方針を確認します。
STEP 05
設計・申請
関係技術者と調整し、必要図書を整えて申請します。

Our support

土地利用全体から、
許可の道筋を整理します。

あさひな行政書士事務所は、開発許可・盛土許可・農地転用・道路や排水の協議を扱う行政書士事務所です。土砂災害区域だけを切り離さず、実際の土地利用計画に沿って関係手続を整理します。

土地購入前の初期調査

区域指定と重複法令を確認し、計画上の大きな論点を早期に把握します。

所管窓口との事前協議

計画概要・図面を基に、特定開発行為や開発許可の該当性を確認します。

申請図書・CAD図面の整理

許可申請に必要な説明資料・図面・関係書類を計画に合わせて整えます。

関係者間の工程調整

施主、不動産会社、設計者、測量士、施工者と申請順序を共有します。

建築物の構造計算・構造設計や土砂災害対策工事の詳細設計は、建築士・土木技術者等との連携が必要です。当事務所では行政手続と計画調整を中心に支援します。

Frequently asked questions

よくあるご質問

イエローゾーン内でも住宅や店舗は建てられますか？

土砂災害防止法上、イエローゾーンであることだけを理由とする建築物の構造規制はありません。ただし、急傾斜地崩壊危険区域、砂防指定地、都市計画法、盛土規制法、自治体条例など別の規制が関係することがあるため、個別確認が必要です。

レッドゾーンは建物を建てられない区域ですか？

一律に建築禁止となる区域ではありません。ただし、居室を有する建物には構造規制があり、計画用途と開発内容によっては特定開発行為許可が必要です。都市計画法上の開発許可では、原則として開発区域に含めない基準も関係します。

自己居住用住宅なら特定開発行為許可は不要ですか？

土砂災害防止法上、自己の居住用住宅は「制限用途」から除かれています。ただし、レッドゾーン内の居室を有する建築物として構造規制を受ける点は別です。都市計画法上の開発許可、盛土規制法、自治体条例等も個別に確認します。

土地を造成せず、建物だけを建てる場合はどうなりますか？

都市計画法上の開発行為に当たらなければ、土砂災害防止法の「特定開発行為」には通常該当しません。ただし、レッドゾーン内の居室を有する建築物の構造規制は別に適用されます。基礎工事や擁壁工事が盛土規制法等の対象になる可能性もあります。

レッドゾーンを敷地から除外すれば開発できますか？

建物・造成範囲・道路・排水施設との関係や、開発区域の設定が適切かを個別に検討する必要があります。単に申請図上で区域外とするだけでは足りず、土地利用の一体性や自治体の審査方針も確認します。

対策工事をすればレッドゾーンは自動的に解除されますか？

自動的には解除されません。対策工事後に、都道府県が安全性を確認し、区域の変更・解除に必要な手続が行われることになります。工事計画と区域指定の扱いを事前に所管部署へ確認する必要があります。

指定前からある建物も、すぐに改修しなければなりませんか？

区域指定時にすでに存在する建物は、直ちに現行の構造基準へ適合させる義務が生じるとは限りません。ただし、安全性が確保されていない建物には移転等の勧告が行われる可能性があり、増築・改築時の取扱いや自治体の移転・改修補助も確認が必要です。

売買するときは区域指定の説明が必要ですか？

宅地建物取引業者が行う重要事項説明では、土砂災害警戒区域内であることや、特定開発行為の許可に関する事項が確認対象となります。公開GISだけで断定せず、最新の公示図書と所管窓口で確認することが重要です。

現在は区域外なら、将来も区域外のままですか？

区域は基礎調査、地形や土地利用の変化、対策工事等により、新規指定・変更・解除されることがあります。福岡県でも新たな指定に向けた調査が進められているため、指定済み区域だけでなく調査対象箇所の公表状況も確認します。

購入前で図面が少なくても相談できますか？

所在地・地番と予定用途が分かれば、公開情報を使った初期確認から始められます。売買契約や設計を確定する前の段階でご相談いただく方が、計画変更の選択肢を残しやすくなります。

制度確認に使用した主な公的資料

本ページは2026年9月3日時点の公表情報を基に作成しています。制度・区域指定・自治体運用は変更される場合があります。

土地を買う前に、
計画の成立条件を確認しませんか。

所在地・地番、予定用途、現況図や計画図があれば、より具体的に整理できます。福岡県を中心に、佐賀県・熊本県の土地利用案件にも対応しています。

建築制限と罰則について

土砂災害警戒区域内での建築や土地開発においては、多くの制限や条件が存在します。特に、イエローゾーンやレッドゾーンと呼ばれる警戒区域では、災害リスクを考慮した厳重なルールが適用されるため、事前の理解が欠かせません。これらの区域では、無許可での建築行為が厳しく制限されており、無許可で工事を行った場合には、法的な罰則を受けるリスクが高まります。このような違反が発生すると、改修命令が出される可能性があるほか、最悪の場合には罰金が科されることになります。特に、土砂災害によって生じる危険から、行政からの監視も厳しくなっているため、計画段階で慎重な配慮が求められます。

土砂災害警戒区域に該当する土地を所有している場合は、土地の特性や周囲の環境に基づいた適切な判断が必要となります。また、その土地をどのように活用するかによっても、取るべき手続きや必要な許可が異なってきます。特に、開発を予定している土地が警戒区域内に位置する場合には、地元自治体のルールを十分に理解したうえで申請を行うことが求められます。これにより、事前に許可申請の見通しを立てることができます。

当事務所では、田んぼや畑が広がるエリアから、市街地に至るまで幅広い地域における相談を受け付けています。無理のない土地利用を実現するために、しっかりとサポートし、適切な手続きの流れをご案内します。特に、土砂災害警戒区域における建築行為については、法律や条例に基づく複雑な要件をクリアするための具体的なアドバイスを提供し、安心して土地開発を進められるようお手伝いいたします。

サポート内容と料金案内

当事務所では、土砂災害警戒区域内での土地開発において、お客様が直面するさまざまな課題を解決するために専門的なサービスを提供しています。

まず、初回相談では、お客様のお話をお伺いし、現在の状況や具体的なニーズに基づいて、進め方をご案内します。相談内容に応じて、必要な手続きや書類、申請の見通しについても詳しく説明いたします。この初回相談は、オンラインでも対面でも行うことが可能であり、お客様のご都合に合わせて柔軟に対応いたします。

次に、当事務所での具体的なサービス内容についてですが、土砂災害警戒区域内での土地開発は、特別な許可が必要となることから、通常の手続きとは異なる書類の準備や申請が求められます。私たちは、必要書類の作成や申請手続きをスムーズに進めるためのサポートを行っており、地域ごとの条例や特別措置にも精通しています。

サービス料金に関しても、明確でわかりやすい体系を設けており、ご相談内容を確認した後に、必要な業務範囲と費用を詳細にご案内いたします。追加の費用が発生する場合も、事前にご説明しますので、安全にお任せいただけます。初回相談は無料で行っておりますので、まずお気軽にお声掛けください。

当事務所の目指すところは、お客様が安心して土地開発を進められるように、徹底したサポートを提供することです。特に、土砂災害警戒区域内においては、専門知識が不可欠になります。私たちは、お客様の計画を最優先に考え、最適な申請方法をご提案してまいります。これまでに多くの実績がありますので、ぜひ私たちにご相談ください。

お気軽にご相談ください！

土砂災害警戒区域における土地開発や建築について、多くの方が不安や疑問を抱えていらっしゃいます。特に、イエローゾーンやレッドゾーンといった区域内での手続きが多岐にわたるため、何から始めて良いか分からないという声も多く聞かれます。

当事務所では、こうした不安を解消し、お客様が安全に土地活用を進めるためのサポートを行っています。土地開発には、様々な法的な要件や手続きが伴い、専門的な知識が求められます。さらに、土砂災害警戒区域内では、特別な条件が加わりますので、特に慎重に対応する必要があります。

私たちは、初回の無料相談を通じて、現状の把握や必要な手続きについて丁寧にご説明いたします。お客様の計画にはどのようなリスクが伴うのか、また、そのリスクを避けるためにはどうすれば良いのかを具体的にお話しさせていただきます。土地利用に関する法的な制限や必要書類の準備も、私たちがサポートいたしますので不安を感じる必要はありません。

また、手続きの流れや必要な書類についてもしっかりとご案内し、スムーズな許可取得に向けて一緒に進めていくことで、お客様に安心していただけるよう努めています。土砂災害警戒区域での土地開発は、正しい情報と適切なサポートがあれば、十分に可能なのです。

まずはお気軽にお問い合わせください。こちらのページから無料相談の申し込みも受け付けています。お客様の土地活用に向けた第一歩を、私たちと一緒に踏み出しましょう。