私たち行政書士は、地区計画に関する多彩なサービスを提供し、地域の発展を後押ししています。地域の特性や住民のニーズに合わせた計画作成や、それに伴う書類作成は私たちの専門です。地区計画は、地域の未来を形作る重要なプロセスであり、様々なステークホルダーとの連携が不可欠です。

私たちのサービスは、初回の相談から始まります。お客様の目的やビジョンをお聞きし、それに応じた最適なプランをご提案いたします。地区計画に必要な書類を正確に作成し、各自治体への書類提出も代行するため、お客様は煩雑な手続きから解放されることで、本業や日常生活に集中できます。

また、申請後もフォローアップを行い、進捗の確認や追加アドバイスが必要な場合にも対応します。これにより、申請がスムーズに進むだけでなく、地域づくりのパートナーとして安心してお任せいただける存在となります。私たちは、地域の活性化を共に目指す伴走者として、地域の皆様に寄り添い、持続可能な未来を共に築くためのサポートを体制しています。

福岡や佐賀を中心に、地域に密着して活動している私たち行政書士は、特に地方自治の規制や法律に通じており、地域ごとの特性を踏まえた申請方法を熟知しています。どんな小さな疑問でも構いませんので、まずはお気軽にご相談ください。私たちと一緒に、魅力ある地区づくりを進めていきましょう。

市街化調整区域でも開発できる？地区計画を活用した開発許可

市街化調整区域では、住宅、事業所、店舗、福祉施設などを自由に建築できるわけではありません。

しかし、市街化調整区域だからといって、すべての開発や建築が禁止されているわけでもありません。土地の位置や周辺環境、建築物の用途などによっては、地区計画を定め、その内容に適合することで、開発許可を受けられる可能性があります。

市街化調整区域の土地を購入する前や、事業計画を具体化する前に、開発の可能性を慎重に調査することが重要です。

市街化調整区域とは

市街化調整区域とは、無秩序な市街化を防ぐため、原則として新たな市街化を抑制する区域です。

そのため、市街化区域と異なり、土地を所有しているだけでは自由に造成したり、建物を建築したりすることはできません。

市街化調整区域で開発行為を行う場合は、道路、排水施設、防災設備などに関する「技術基準」だけでなく、都市計画法第34条に定められた「立地基準」に該当する必要があります。国土交通省「開発許可制度の概要」

地区計画とは

地区計画とは、一定の地区について、将来どのようなまちにしていくのかを定める都市計画上のルールです。

地区計画では、主に次のような内容を定めます。

• 道路や公園などの配置
• 建築できる建物の用途
• 建ぺい率・容積率
• 建物の高さ
• 敷地の最低面積
• 壁面の位置
• 緑地や外構に関する基準

地区計画を定めることで、地区全体の土地利用を計画的に進め、開発後も良好な環境を維持することを目的としています。

地区計画を定めれば開発できるのか

都市計画法第34条第10号では、地区計画または集落地区計画の区域内で、その計画内容に適合する開発行為について、開発許可の対象となることが定められています。

つまり、市街化調整区域であっても、地区計画が都市計画として決定され、その地区整備計画に適合する事業であれば、開発許可を受けられる可能性があります。

ただし、地区計画が定められたからといって、自動的に建築できるわけではありません。

別途、開発許可の申請を行い、道路、排水、造成、防災などの技術基準を満たす必要があります。また、地区計画そのものについても、希望すれば必ず定められるものではありません。福岡市「市街化調整区域における土地利用制度の運用方針」

地区計画の検討で確認される主なポイント

市街化調整区域で新たな地区計画を検討する場合は、主に次のような点が確認されます。

• 福岡市の都市計画マスタープランなどに適合しているか
• 市街化調整区域に立地する必要性があるか
• 周辺の土地利用や自然環境に支障がないか
• 優良農地や農業振興地域に該当しないか
• 道路、排水施設、公園などを適切に整備できるか
• 災害リスクの高い区域に該当しないか
• 周辺の市街化を無秩序に促進するおそれがないか
• 土地所有者や地域関係者との合意形成が可能か

土地の面積が広いという理由だけで、地区計画が認められるわけではありません。計画の位置、目的、必要性、周辺環境、公共施設の整備状況などを総合的に検討する必要があります。

地区計画と開発許可の手続き

一般的には、次のような流れで検討を進めます。

1. 土地の法令・現況調査
2. 建築用途と事業計画の整理
3. 市役所との事前相談
4. 地区計画の区域・土地利用計画の検討
5. 道路・排水・造成計画の作成
6. 土地所有者や関係者との調整
7. 地区計画の都市計画手続き
8. 地区計画の都市計画決定
9. 開発許可の事前協議・申請
10. 開発許可後の造成工事・建築手続き

地区計画の検討と開発許可の手続きは、それぞれ独立したものではありません。最終的に開発許可を取得できるよう、道路、排水、造成、建築用途などを早い段階から一体的に検討する必要があります。

農地の場合は農地転用も必要です

計画地が田や畑の場合は、地区計画や開発許可とは別に、農地転用許可が必要になることがあります。

また、農業振興地域内の農用地区域、いわゆる「青地」に該当する場合は、原則として農振除外の手続きを先に行わなければなりません。

地区計画や開発許可の見込みがあっても、農振除外や農地転用が認められなければ、事業を実施できない可能性があります。そのため、都市計画法だけでなく、農地法や農振法についても同時に調査することが重要です。

土地の購入前にご相談ください

市街化調整区域では、土地を購入した後に「予定していた建物が建てられない」「地区計画の対象にならない」「農地転用ができない」と判明するケースがあります。

次のような場合は、売買契約や設計を進める前にご相談ください。

• 市街化調整区域で住宅地を開発したい
• 事業所、店舗、福祉施設などを建築したい
• 広い土地を一体的に開発したい
• 地区計画を活用できるか確認したい
• 農地を宅地や事業用地に変更したい
• 不動産会社から開発の可否を調査してほしいと言われた
• 市役所との事前協議を依頼したい

あさひな行政書士事務所のサポート

あさひな行政書士事務所では、市街化調整区域における地区計画・開発許可について、次の業務に対応しています。

• 土地の法令調査
• 開発可能性の事前調査
• 建築用途・立地基準の確認
• 市役所との事前協議
• 開発許可申請
• 農地転用・農振除外
• 道路・水路・排水に関する許可
• 盛土規制法に基づく許可
• 測量会社、設計会社など関係事業者との調整

市街化調整区域の開発は、計画地ごとに条件が異なります。土地の所在地、面積、現在の地目、予定している建物の用途が分かる資料をご準備のうえ、お気軽にご相談ください。