あさひな行政書士事務所｜農地転用・農振除外

農地の購入・宅地利用をお考えの方へ

青地農地・白地農地とは？
購入前に転用の見込みを調査します

住宅、駐車場、資材置場、店舗、福祉施設などに使いたい農地。青地・白地だけでなく、農地区分、農振除外、4条・5条、開発許可、造成・排水まで確認しなければ「使える土地か」は判断できません。

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青地原則、農振除外が先

白地農地転用審査は必要

4条・5条権利移転の有無で区分

契約前見込みと解除条件を確認

FIRST ANSWER

結論：「青地か白地か」だけでは転用できるか分かりません

青地・白地

農業振興地域制度による区域の確認です。青地は農用地区域内、白地は一般に農業振興地域内で農用地区域外の土地を指します。

農地区分・一般基準

農地法による転用審査です。甲種・第1種・第2種・第3種の立地基準と、資金、面積、他法令、排水等の一般基準を確認します。

白地＝宅地にできる土地、ではありません。白地でも第1種農地などに該当すれば原則不許可です。反対に青地の除外が認められても、農地転用の立地基準・一般基準を満たさなければ転用できません。

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BLUE OR WHITE

青地農地と白地農地の違い

「青地」「白地」は法令上の正式名称ではなく、自治体の図面上の色分けに由来する実務用語です。呼び方には地域差があるため、地番で正式な区域を確認します。

農用地区域内

青地農地

農業利用を長期的に確保する土地

農業以外の利用は強く制限
原則として農振除外が先
除外には6つの法定要件
除外後に農地転用が別途必要
受付時期・審査期間は自治体ごと

農振除外→農地転用→関連許可

農用地区域外

白地農地

一般に農業振興地域内の白地

通常は農振除外を経ない
農地法の規制は残る
農地区分で転用難易度が変わる
4条・5条の許可または届出
接道・排水・開発等も別確認

農地区分→農地転用→関連許可

農業振興地域外の農地は、厳密には青地・白地のどちらでもありません。また、市街化区域内か、市街化調整区域かによって農地転用や建築・開発の手続が変わります。

REMOVAL REQUIREMENTS

青地農地を外す「農振除外」の6要件

申出を出せば認められる制度ではありません。原則として次の要件をすべて満たし、市町村の計画変更が認められる必要があります。

必要性・代替性

具体的な事業計画があり、農用地区域外の土地では目的を達成できないこと。候補地比較が重要です。

地域計画への支障がない

地域計画の達成に支障を及ぼすおそれがないこと。目標地図や担い手の利用状況も確認します。

農地利用への支障がない

農地の集団性を損なわず、周辺で行われる農作業や効率的・総合的利用を妨げないこと。

担い手への集積を妨げない

効率的かつ安定的な農業経営を行う者への農地利用の集積に支障を及ぼさないこと。

土地改良施設に支障がない

農道、用排水路、ため池等の機能を損なわないこと。排水計画や水利関係の調整が関係します。

土地改良事業後8年を経過

原則として土地改良事業等の工事完了年度の翌年度初日から起算して8年を経過していること。

計画地の「位置」が結果を左右します

同じ面積でも、農用地区域の端に接する土地と、まとまった優良農地の中央にある土地では影響が異なります。進入路、残地、排水先、周辺農地との高低差まで図面で検討します。

NOT FINISHED YET

農振除外は「転用許可」ではありません

農振除外

市町村の農業振興地域整備計画を変更し、農用地区域の指定から対象地を外す手続です。

農地法4条・5条

自己所有地を自ら転用するなら4条、売買・賃貸・使用貸借等の権利移転・設定を伴えば5条です。

造成・建築関係

開発許可、盛土許可、道路・水路、下水道、建築確認等の許可・協議を確認します。

除外申出の前から、転用許可権者との調整が必要です。国の制度案内でも、農地転用を伴う農用地区域の除外は、農地転用許可処分との整合を保つため事前調整を図るとされています。

FARMLAND CLASS

白地でも確認が必要な「農地区分」

農地区分	主な考え方	許可方針
農用地区域内農地	農業振興地域整備計画で農用地区域とされた農地。	原則不許可。指定用途等の例外を除き、転用前に農振除外を検討します。
甲種農地	市街化調整区域内で農業公共投資後8年以内等、特に良好な営農条件を備える農地。	原則不許可。第1種農地より例外が限定されます。
第1種農地	おおむね10ha以上の一団の農地、土地改良事業等の対象農地など。	原則不許可。法令上の例外用途に該当するかを検討します。
第2種農地	市街地化が見込まれる農地、生産性の低い小集団の農地など。	周辺の他の土地で目的を達成できない場合等に許可。代替性が重要です。
第3種農地	鉄道駅等に近い市街地、市街地化の傾向が著しい区域にある農地。	原則許可。ただし一般基準や他法令は別に審査されます。

農地区分は上表の例だけで決まるものではありません。周辺の公共施設、宅地化状況、一団性、土地改良事業等を資料と現地で確認します。

GENERAL CRITERIA

第3種農地でも、計画が成立しなければ許可されません

資金・事業実現性

土地代、造成費、建築費等の資金計画、残高・融資資料、申請後に遅滞なく実施できる工程。

権利者・土地利用

所有者、賃借権等の同意、一体利用地の確保、申請目的に対して過大でない必要面積。

他法令の見込み

開発許可、盛土、建築、道路・水路等、事業に必要な他の許認可を得られる見込み。

被害防除

土砂流出、崩壊、雨水流出、隣接農地への影響を防ぐ造成・排水・擁壁計画。

農業用施設

用排水路、農道等の機能に支障を生じさせない計画と、水利・土地改良区等との調整。

用途に応じた具体性

住宅配置、駐車区画、資材品目と数量、車両動線等を図面・事業計画で具体化します。

BEFORE CONTRACT

農地の売買契約前に確認すること

「買ってから申請」は危険です

農振除外や農地転用が認められない、希望用途の建物が建てられない、排水先が確保できない可能性があります。価格や立地だけで契約せず、地番から許認可の見通しを確認します。

契約条項も確認

農地転用許可等を停止条件とするか、許可されない場合の解除、手付金・既払金の返還、申請協力、引渡時期、造成費負担などを関係専門家と整理します。

契約前の農地調査を依頼する購入予定地を電話で相談

LAND USE CHECK

農地法以外も同時に確認します

都市計画・建築

市街化区域・調整区域、用途地域、29条開発許可、43条建築許可、接道、予定用途。

道路・進入路

建築基準法上の道路、道路幅員、乗入れ、水路橋、道路工事承認・占用、車両動線。

造成・盛土

切土・盛土、擁壁、法面、盛土規制法、土砂流出防止、隣接地との高低差。

雨水・汚水

放流先、流下能力、流出抑制、農業用水路への影響、公共下水・浄化槽。

土地改良・水利

受益地、土地改良事業履歴、農道・用排水施設、土地改良区・水利関係者との調整。

地域計画・農地集積

目標地図上の位置付け、担い手の利用、周辺農地の一体性と地域農業への影響。

PLAN & CAD

「何に、どう使うか」を図面と資料で具体化

土地利用・造成・排水図面

住宅・店舗の配置、駐車区画、資材置場の品目・動線、進入路、造成高、擁壁、雨水経路、放流先をCAD図面で整理します。

事業・資金・代替地資料

必要面積の根拠、候補地比較、土地選定理由、資金計画、事業工程、被害防除、水利関係資料との整合を取ります。

農振除外・農地転用・開発許可の窓口をまとめます

農政担当課と農業委員会だけでなく、開発、盛土、道路、水路、下水道等の協議を整理。行政からの指摘を図面・事業計画へ反映し、手続間の矛盾と手戻りを減らします。

図面・公図を送って相談する

OUR SERVICE

あさひな行政書士事務所の支援内容

地番・区域調査

青地・白地、農業振興地域内外、市街化区域・調整区域、権利関係を調査します。

転用見込みの確認

農地区分、除外要件、一般基準、他法令を確認し、計画の主な課題を整理します。

行政との事前相談

農政担当課、農業委員会、開発・道路・水路等へ相談し、必要資料と順序を確認します。

計画・CAD図面

土地利用、造成、排水、進入路等を具体化し、申出・申請内容と整合させます。

農振除外・4条・5条

申出書、申請書、事業計画、資金、代替地、被害防除等の添付資料を整えます。

最初のご相談で分かると確認が早いもの

土地の情報

所在地・地番、面積、位置図、公図、登記事項、現況写真。Googleマップの位置共有だけでも構いません。

利用計画

住宅、駐車場、資材置場、店舗、施設等の用途、建物規模、必要面積、造成のイメージ。

契約・時期

所有者・買主・借主の関係、売買・賃貸の予定、契約状況、着工・利用開始の希望時期。

資料が揃っていなくてもご相談できます。まずは地番と「何に使いたいか」をお知らせください。

PROCESS

ご相談から土地利用開始までの流れ

地番・利用目的の確認

計画地、面積、所有関係、予定用途、契約・着工希望時期を確認します。

青地・白地、農地区分の調査

農用地区域、農業振興地域内外、農地区分の見込み、地域計画、土地改良事業等を確認します。

他法令・道路・排水の調査

都市計画、接道、開発、盛土、道路・水路、排水先、建築用途等を一体で調べます。

行政事前相談・計画調整

農政担当課・農業委員会等へ相談し、代替地、必要面積、造成・排水計画、工程を具体化します。

農振除外の申出

青地の場合は自治体の受付時期に合わせて申出。公告・縦覧・異議申出、県協議等を経て計画変更を待ちます。

農地法4条・5条の手続

除外後または白地について、区域に応じた農地転用許可申請・届出を行います。

青地・白地、農振除外のよくある質問

クリックせず、質問と回答を最初からすべて確認できます。

青地農地は絶対に転用できませんか？

絶対ではありませんが、農振除外の6要件をすべて満たし、市町村の計画変更が認められる必要があります。除外後も農地転用許可は別です。

白地農地ならすぐ住宅を建てられますか？

建てられるとは限りません。農地区分、一般基準、接道、開発・建築規制、排水、盛土等を確認します。

登記簿を見れば青地・白地が分かりますか？

分かりません。登記地目とは別の区域指定です。市町村の農業振興地域整備計画・農用地利用計画で地番を照会します。

自治体の地図で白く表示されれば白地ですか？

地図の種類や凡例によります。農業振興地域外である可能性もあるため、画面の色だけで判断せず担当課へ地番確認します。

耕作していない農地でも農振除外は必要ですか？

耕作放棄や雑草繁茂だけで指定は外れません。農用地区域内なら、現況と過去の利用を確認したうえで原則として除外が必要です。

農振除外にはどれくらい時間がかかりますか？

自治体の受付回数、事前相談、関係機関協議、公告縦覧、補正等で異なり、数か月以上を要することがあります。

農振除外の申出はいつでもできますか？

自治体によって年1回・複数回など受付時期が決まっていることがあります。土地所在地の最新日程を確認します。

農用地区域の端なら除外されやすいですか？

中央部より影響を抑えやすい場合はありますが、位置だけで決まりません。代替性、地域計画、農地集積、土地改良施設等を総合判断します。

土地改良事業の8年はいつから数えますか？

原則として工事完了年度の翌年度の初日から起算します。対象事業と完了年度を市町村・土地改良区等で確認します。

農振除外後に第1種農地になることがありますか？

あります。青地・白地の区分と農地法上の農地区分は別のため、除外後も第1種農地等の立地基準を確認します。

市街化区域内の農地にも青地がありますか？

区域制度の確認が必要ですが、農用地区域は通常、市街化区域とは重ならないよう設定されます。必ず都市計画区域と農振区域を個別に照会します。

農地を購入してから申請してもよいですか？

転用できないリスクがあるため、契約前の見込み調査をおすすめします。停止・解除条件、手付金、申請協力等も確認します。

資材置場なら建物がないため簡単ですか？

用途の必要性、資材の種類・数量、車両動線、舗装、排水、利用面積、既存事業との関係など具体的な事業計画が必要です。

駐車場だけでも農地転用が必要ですか？

必要です。砂利敷きや整地をして駐車場として使うことも農地転用に当たり、許可・届出前の利用開始はできません。

農振除外と開発許可はどちらが先ですか？

案件と自治体運用により順序は異なります。双方の許可見込みが確認できるよう、農政・農業委員会・開発部局との協議工程を組みます。

自分の土地なら農地転用は不要ですか？

必要です。所有者が自ら転用する場合は農地法4条、売買・賃借等を伴う場合は5条の手続になります。

農振除外だけ、農地転用だけでも依頼できますか？

可能です。進捗、既存資料、行政協議歴を確認し、事前調査、図面、申出・申請、補正など必要な範囲をご提案します。

まだ購入前で地番しか分かりません。相談できますか？

相談できます。むしろ契約前の段階が重要です。地番と予定用途から、先に確認すべき区域・許認可・主なリスクを整理します。

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CONTACT

農地を購入してから困る前に。
地番から転用の順番を調べます。

「青地か白地か分からない」「住宅や駐車場にできるか知りたい」という段階からご相談ください。農振除外・農地転用・開発許可・造成図面までまとめて整理します。

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あさひな行政書士事務所

住所	〒810-0044 福岡県福岡市中央区六本松２丁目３−２１ルポ六本松１００９ Google MAPで確認
電話番号	092-600-7846 092-600-7846
営業時間	9:00～18:00
定休日	土
代表者名	渕上仁博

事務所を中央区六本松に構えており、地下鉄七隈線六本松駅から徒歩約5分の場所にあります。周辺には科学館や商業施設があり、アクセスしやすい環境です。お車でお越しの際は、近隣のコインパーキングをご利用ください。また、オンラインでのご相談にも対応しております。

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